تكلفة ترقيات كفاءة الطاقة

بقلم إليزابيث جرين هيل، المدير المساعد في شركة كوري آند براون

ظهرت هذه المقالة في الأصل في مجلة IPE Real Assets ويمكن الاطلاع عليها على موقعها الإلكتروني .

في ظلّ حالة الطوارئ المناخية وزيادة طلب المستثمرين، يشهد قطاع العقارات تحوّلاً جذرياً، يضع الاستدامة وكفاءة الطاقة في صميم استراتيجيات إدارة الأصول والاستثمار. ومع تشديد اللوائح التنظيمية وزيادة التركيز على المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG)، يجب على أصحاب المصلحة التكيّف للحفاظ على قيمة العقارات وتعزيزها.

"تقدير تكلفة تحسينات كفاءة الطاقة في العقارات التجارية القائمة" - أحدث الأبحاث الصادرة عن منتدى العقارات الاستثمارية (IPF)، بقيادة شركة Currie & Brown - توفر رؤى حيوية حول التكاليف المرتبطة بتحسينات كفاءة الطاقة، مما يسلط الضوء على الحاجة الملحة إلى اتخاذ إجراءات لتحسين الأداء الطاقي للأصول التجارية.

أهمية كفاءة الطاقة في سياق الضغوط التنظيمية والسوقية

لم تعد كفاءة الطاقة شاغلاً هامشياً لمالكي العقارات التجارية؛ بل أصبحت عنصراً أساسياً في قيمة الأصول وقابليتها للتسويق. إن التزام حكومة المملكة المتحدة بتحقيق صافي انبعاثات كربونية صفرية بحلول عام 2050، إلى جانب معايير الحد الأدنى لكفاءة الطاقة (MEES)، يُلقي بالتزامات كبيرة على عاتق مالكي العقارات. تُجرّم اللوائح السارية منذ أبريل 2023 تأجير العقارات التجارية الحاصلة على تصنيف شهادة أداء الطاقة (EPC) أقل من E دون إعفاء مسجل ساري المفعول، ومن المقرر تشديد هذه المعايير أكثر بحلول عام 2030.

يؤثر عدم الامتثال على تدفقات الدخل وقيمة الأصول، مما يُبرز أهمية المباني الموفرة للطاقة، التي تُوفر وفورات في التكاليف التشغيلية، وتُعزز رضا المستأجرين، وتُعزز مزايا السوق. يُفضل المستأجرون بشكل متزايد المباني التي تدعم أهدافهم الخاصة بالاستدامة، مما يجعل العقارات الموفرة للطاقة أكثر جاذبية. تُعتبر العقارات ذات المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة الجيدة أقل مخاطرة وأكثر مرونة، مما يجذب مجموعة متزايدة من المستثمرين المؤسسيين. إضافةً إلى ذلك، تتعرض قيم العقارات بشكل متزايد لمخاطر المناخ، والتي تُعادل مخاطر الاستثمار.

البحث

يتناول بحث IPF، الذي أجرته شركة Currie & Brown، سبعة أنواع مختلفة من المباني في قطاعات التجزئة والصناعة والمكاتب والسكن. ويهدف إلى تقديم رؤى عملية لتحسين كفاءة الطاقة من خلال تحديد الخيارات المتاحة، وتقدير التكاليف، وفهم كيفية تأثير التحسينات على تقييمات EPC.

بالإضافة إلى ذلك، ونظرًا لمحدودية تصنيفات EPC في التنبؤ بكفاءة الطاقة الفعلية، يستكشف البحث التدابير المُتخذة في سياق مسارات انبعاثات الكربون الصافية الصفرية التي حددتها أداة رصد مخاطر الكربون في العقارات (CRREM) للطاقة وكثافة الكربون. توفر أداة CRREM مسارات لإزالة الكربون وخفض استهلاك الطاقة متوافقة مع اتفاقية باريس، مُصممة خصيصًا لكل بلد ونوع مبنى. تُمثل هذه المسارات معايير لإدارة المخاطر وإعداد التقارير والإفصاح، مما يُساعد مديري الأصول والمستثمرين على مواءمة عقاراتهم مع أهداف المناخ العالمية.

تدابير وتكاليف كفاءة الطاقة

تم تصميم مجموعة من تدابير تحسين طاقة الأصول المنفصلة، حسب الاقتضاء، حسب تصنيف المباني، بما في ذلك: الإضاءة؛ التهوية (وحدات معالجة الهواء، ووحدات الملف المروحة، والتهوية التي يتم التحكم فيها بالطلب، والتهوية الميكانيكية مع استعادة الحرارة)؛ مضخات الحرارة الهوائية؛ التدفئة الكهربائية المباشرة؛ الخلايا الكهروضوئية؛ استعادة حرارة مياه الصرف الصحي؛ وتحسينات النسيج.

يتطلب تحقيق تحسينات ملحوظة في تصنيفات كفاءة الطاقة (EPC) مجموعة من التحسينات. في معظم أنواع المباني المدروسة، تُلبي حزمة تحسينات مشتركة، تتألف من ثلاثة إجراءات: الإضاءة والتهوية ومضخات الحرارة، متطلبات شهادة كفاءة الطاقة (EPC) "B". في أنواع وحدات البيع بالتجزئة، والمستودعات اللوجستية، وسكن الطلاب، تُلبي حزمة المضخة الحرارية أو التدفئة الكهربائية المباشرة وحدها متطلبات شهادة كفاءة الطاقة (EPC) "B". هذه بالطبع سيناريوهات تصنيفية، وتعتمد التحسينات الفعلية على عمر المبنى الحالي وحالته.

على سبيل المثال، يتطلب تحويل مبنى مكتبي مكيف، مؤلف من خمسة طوابق، يعود تاريخه إلى سبعينيات القرن الماضي، من فئة EPC "G" إلى فئة B، تركيب إضاءة LED وأنظمة تحكم جديدة، وتحديث وحدات معالجة الهواء وملفات المروحة، واعتماد مضخات حرارية تعمل بالهواء. من المرجح أن تُوافِق هذه الحزمة المبنى مع مسار كثافة الكربون CRREM، وأن تبقى أقل من الكثافة المستهدفة حتى عام 2050. إذا أُنجزت هذه الأعمال كجزء من تحسينات الأصول المخطط لها، فقد تبلغ التكلفة الرأسمالية حوالي 220 جنيهًا إسترلينيًا للمتر المربع. وستكون هذه التكاليف أعلى بأكثر من ضعفين ونصف إذا نُفِّذت الأعمال في سيناريو ترقية الطاقة غير المخطط له.

يمكن استكشاف مجموعة البيانات الكاملة لجميع الأنماط السبعة وجميع التدخلات في أداة تحليل قابلة للتنزيل لمساعدة المستثمرين ومديري الأصول عند النظر في ترقيات كفاءة الطاقة عبر محافظهم.

حدود تصنيفات EPC

على الرغم من فائدتها، تُعاني تصنيفات كفاءة الطاقة (EPC) من قيود ملحوظة في التنبؤ باستهلاك الطاقة الفعلي، كما أنها لا تأخذ في الاعتبار التغيرات الفعلية في استخدام الطاقة، أو أنماط الإشغال، أو ممارسات إدارة المباني. وقد وجدت دراسة أجرتها شراكة المباني الأفضل (Better Buildings Partnership) وجود علاقة ضعيفة بين تصنيفات كفاءة الطاقة (EPC) وكثافة الطاقة الفعلية في مباني المكاتب.

اتخاذ الإجراءات

عند النظر في ترقيات كفاءة الطاقة، ينبغي على المستثمرين ومديري الأصول اعتماد التوصيات التالية:

• التفكير على المدى الطويل – اتباع نهج طويل الأمد في اتخاذ القرارات بشأن تحسين كفاءة الطاقة في المباني والمحافظ الاستثمارية.
• التوافق مع أعمال البناء المستقبلية - ينبغي أن يكشف التقييم الشامل عن جميع فرص تحسين أداء الطاقة للأصول، مع ضمان الامتثال للوائح الحالية وتهيئة البيئة للتحولات السياسية المستقبلية. يجب إعطاء الأولوية لكفاءة الطاقة في خطط تجديد المباني.
• للامتثال لمعايير MEES، ركّز على تحديث شهادات أداء الطاقة (EPCs) - انتبه لمخاطر عدم دقة شهادات أداء الطاقة، وأعطِ الأولوية لتحديث شهادات أداء الطاقة للعقارات المعرضة للخطر. سيؤدي التغيير في طريقة نمذجة شهادات أداء الطاقة (EPC) الذي طرأ في يونيو 2022 مع لوائح البناء المُحدّثة إلى تغيير في تصنيف شهادات أداء الطاقة (EPC) لمعظم المباني عند إعادة تقييمها. فيما يتعلق بالإيجارات الجديدة أو تجديدات المباني، قيّم المخاطر الحالية والمستقبلية.
• التعاون مع المستأجرين على الالتزام بمسارات CRREM - لخفض استهلاك الطاقة المنظم وغير المنظم في المبنى. بالنسبة لمعظم الأصول القائمة، يتطلب الالتزام بمسارات CRREM (كثافة الطاقة وانبعاثات الكربون) إدارةً فعّالة للطاقة، إلى جانب تدابير التحسين وتدخلات إدارة العقارات.

خلاصة القول

مع تغيّر اللوائح التنظيمية وإعطاء اتجاهات السوق الأولوية للاستدامة، يُصبح تحسين أداء الطاقة في العقارات التجارية أمرًا بالغ الأهمية. يُتيح دمج ترقيات كفاءة الطاقة وإزالة الكربون من التدفئة خلال دورة التجديد القادمة نهجًا استراتيجيًا وفعّالًا من حيث التكلفة لتحقيق الامتثال للمعايير المتطورة ورسم مسارات نحو خفض انبعاثات الكربون.

ينبغي على مديري الأصول تحديد المباني ذات الأولوية، ومراجعة أداء الطاقة الفعلي للمباني، ووضع استراتيجية تحسين مُكلفة وتنفيذها. تُعدّ موارد IPF موردًا قيّمًا لأي مدير أصول يسعى لتقييم تكاليف وفوائد استراتيجية التحسين الخاصة به. لمزيد من المعلومات، يُرجى زيارة مكتبة موارد IPF .

ملحوظة

تم تمويل البحث من خلال برنامج أبحاث IPF المدعوم من: CBREIM، DWS، GIC، IPF، JLL، LaSalle، LGIM، Life Science REIT، M&G Real MSCI Estate، Nuveen Real Estate و Warehouse REIT.