Die Kosten für Energieeffizienz-Upgrades

Von Elizabeth Greenhill, Associate Director bei Currie & Brown

Dieser Artikel erschien ursprünglich in IPE Real Assets und kann auf deren Website eingesehen werden.

Angetrieben durch den Klimanotstand und die Nachfrage der Investoren erlebt die Immobilienbranche einen grundlegenden Wandel. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz stehen im Mittelpunkt der Vermögensverwaltung und Anlagestrategien. Angesichts strengerer Vorschriften und eines zunehmenden Fokus auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) müssen sich die Beteiligten anpassen, um den Immobilienwert zu erhalten und zu steigern.

„Kostenrechnung für Energieeffizienzverbesserungen bei bestehenden Gewerbeimmobilien“ – die neueste Studie des Investment Property Forum (IPF) unter der Leitung von Currie & Brown – bietet wichtige Erkenntnisse zu den Kosten, die mit der Verbesserung der Energieeffizienz verbunden sind, und unterstreicht den dringenden Handlungsbedarf zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gewerbeimmobilien.

Bedeutung der Energieeffizienz im Kontext von Regulierungs- und Marktdruck

Energieeffizienz ist für gewerbliche Vermieter kein Randthema mehr, sondern ein zentraler Bestandteil von Immobilienwert und Marktfähigkeit. Die Verpflichtung der britischen Regierung, bis 2050 eine Netto-Null-Kohlenstoffbilanz zu erreichen, in Verbindung mit den Mindeststandards für Energieeffizienz (MEES) stellt Immobilieneigentümer vor erhebliche Verpflichtungen. Seit April 2023 gelten Vorschriften, die die Vermietung von Gewerbeimmobilien mit einem Energieausweis (EPC) unter E ohne eine registrierte, gültige Ausnahmegenehmigung verbieten. Bis 2030 sollen die Standards weiter verschärft werden.

Die Nichteinhaltung von Vorschriften wirkt sich auf Einkommensströme und den Vermögenswert aus. Dies unterstreicht die Bedeutung energieeffizienter Gebäude, die Betriebskosteneinsparungen, Mieterzufriedenheit und Marktvorteile bieten. Mieter bevorzugen zunehmend Gebäude, die ihre eigenen Nachhaltigkeitsziele unterstützen, was energieeffiziente Immobilien attraktiver macht. Immobilien mit guten ESG-Referenzen gelten als risikoärmer und widerstandsfähiger und ziehen einen wachsenden Kreis institutioneller Investoren an. Darüber hinaus sind Immobilienwerte zunehmend Klimarisiken ausgesetzt, und Klimarisiken bedeuten Investitionsrisiken.

Die Forschung

Die von Currie & Brown geleitete IPF-Studie untersucht sieben verschiedene Gebäudetypologien aus den Bereichen Einzelhandel, Industrie, Büro und Wohnen. Ziel ist es, praktische Erkenntnisse zur Verbesserung der Energieeffizienz zu liefern, indem potenzielle Optionen identifiziert, Kosten geschätzt und die Auswirkungen von Verbesserungen auf die EPC-Bewertungen untersucht werden.

Da EPC-Bewertungen die tatsächliche Energieeffizienz nur begrenzt vorhersagen können, untersucht die Studie die Maßnahmen im Kontext der vom Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) für Energie- und Kohlenstoffintensität festgelegten Netto-Null-Kohlenstoffpfade. Das CRREM-Tool bietet auf jedes Land und jeden Gebäudetyp zugeschnittene Dekarbonisierungs- und Energiesparpfade im Einklang mit dem Pariser Klimaabkommen. Diese Pfade dienen als Benchmark für Risikomanagement, Berichterstattung und Offenlegung und helfen Vermögensverwaltern und Investoren, ihre Immobilien an den globalen Klimazielen auszurichten.

Energieeffizienzmaßnahmen und Kosten

Eine Reihe von Maßnahmen zur Energieverbesserung einzelner Anlagen wurden, soweit zutreffend, nach Gebäudetypologie modelliert, darunter: Beleuchtung, Belüftung (Klimaanlagen, Gebläsekonvektoren, bedarfsgesteuerte Belüftung und mechanische Belüftung mit Wärmerückgewinnung), Luftwärmepumpen, elektrische Direktheizung, Photovoltaik, Abwasserwärmerückgewinnung und Gebäudestrukturverbesserungen.

Um signifikante Verbesserungen der Energieausweis-Bewertungen zu erreichen, sind verschiedene Sanierungspakete erforderlich. Für die meisten untersuchten Gebäudetypologien genügt ein Kombinationspaket aus drei Sanierungsmaßnahmen – Beleuchtung, Lüftung und Wärmepumpen – den Anforderungen des Energieausweises B. Bei Einzelhandelsimmobilien, Logistiklagern und Studentenwohnheimen genügt bereits die Wärmepumpe oder die direkte Elektroheizung allein. Natürlich handelt es sich hierbei um typologische Szenarien, und die tatsächlichen Verbesserungen hängen vom Alter und Zustand des bestehenden Gebäudes ab.

Beispielsweise würde die Umgestaltung eines fünfstöckigen, klimatisierten Bürogebäudes aus den 1970er Jahren von EPC „G“ auf „B“ die Installation von LED-Beleuchtung und neuen Steuerungen, die Modernisierung von Lüftungsanlagen und Gebläsekonvektoren sowie die Einführung von Luftwärmepumpen erfordern. Dieses Paket würde das Gebäude wahrscheinlich an den CRREM-Kohlenstoffintensitätspfad anpassen und bis 2050 unter der Zielintensität bleiben. Würden diese Arbeiten im Rahmen geplanter Anlagenverbesserungen durchgeführt, könnten die Kapitalkosten bei etwa 220 Pfund pro Quadratmeter liegen. Diese Kosten wären über 2,5-mal höher, wenn die Arbeiten im Rahmen eines ungeplanten Energie-Upgrades durchgeführt würden.

Der vollständige Datensatz für alle sieben Typologien und alle Interventionen kann in einem herunterladbaren Analysetool untersucht werden, um Investoren und Vermögensverwaltern bei der Erwägung von Energieeffizienzverbesserungen in ihren Portfolios zu helfen.

Einschränkungen der EPC-Bewertungen

Trotz ihrer Nützlichkeit weisen EPC-Bewertungen erhebliche Einschränkungen bei der Vorhersage des tatsächlichen Energieverbrauchs auf und berücksichtigen weder Schwankungen im Energieverbrauch noch Belegungsmuster oder Gebäudemanagementpraktiken. Eine Studie der Better Buildings Partnership ergab eine schwache Korrelation zwischen EPC-Bewertungen und der tatsächlichen Energieintensität in Bürogebäuden.

Maßnahmen ergreifen

Bei der Erwägung von Energieeffizienzverbesserungen sollten Investoren und Vermögensverwalter die folgenden Empfehlungen berücksichtigen:

• Langfristiges Denken – Treffen Sie Entscheidungen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und Portfolios mit einem langfristigen Ansatz.
• An zukünftige Baumaßnahmen anpassen – Eine gründliche Bewertung sollte alle Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie aufdecken, die Einhaltung aktueller Vorschriften sicherstellen und sie für zukünftige politische Veränderungen rüsten. Energieeffizienz muss bei Sanierungsplänen Priorität haben.
• Um die MEES-Konformität zu gewährleisten, sollten Sie sich auf die Aktualisierung Ihrer Energieausweise konzentrieren. Seien Sie sich des Risikos ungenauer Energieausweise bewusst und lassen Sie sich für gefährdete Immobilien vorrangig aktualisieren. Die im Juni 2022 mit den aktualisierten Bauvorschriften eingeführte Änderung der Energieausweis-Modellierungsmethode wird bei der Neubewertung der meisten Gebäude zu einer Änderung der Energieausweis-Bewertung führen. Bewerten Sie im Zusammenhang mit Neu- oder Verlängerungsverträgen das aktuelle und zukünftige Risiko.
• Arbeiten Sie mit den Mietern an der Einhaltung der CRREM-Ziele, um sowohl den regulierten als auch den unregulierten Energieverbrauch im Gebäude zu senken. Für die meisten bestehenden Immobilien erfordert die Einhaltung der CRREM-Ziele (Energie- und Kohlenstoffintensität) neben Verbesserungsmaßnahmen und Maßnahmen der Immobilienverwaltung auch ein aktives Energiemanagement.

Das Endergebnis

Angesichts sich verändernder regulatorischer Rahmenbedingungen und Markttrends, die Nachhaltigkeit in den Vordergrund stellen, gewinnt die Optimierung der Energieeffizienz von Gewerbeimmobilien zunehmend an Bedeutung. Die Integration von Energieeffizienzverbesserungen und Wärmedekarbonisierung im nächsten Sanierungszyklus bietet einen strategischen und kosteneffizienten Ansatz, um die Einhaltung neuer Standards zu erreichen und Wege zur CO2-Reduzierung zu finden.

Asset Manager sollten vorrangige Gebäude identifizieren, die tatsächliche Energieeffizienz von Gebäuden überprüfen, eine kostenbasierte Verbesserungsstrategie entwickeln und diese umsetzen. Die IPF-Ressourcen sind eine wertvolle Hilfe für jeden Asset Manager, der Kosten und Nutzen seiner Verbesserungsstrategie bewerten möchte. Detaillierte Informationen finden Sie in der IPF-Ressourcenbibliothek .

Notiz

Die Forschung wurde durch das IPF-Forschungsprogramm finanziert, das von folgenden Unternehmen unterstützt wird: CBREIM, DWS, GIC, IPF, JLL, LaSalle, LGIM, Life Science REIT, M&G Real MSCI Estate, Nuveen Real Estate und Warehouse REIT.