Die Kosten für Energieeffizienzmaßnahmen

Von Elizabeth Greenhill, stellvertretende Direktorin bei Currie & Brown

Dieser Artikel erschien ursprünglich in IPE Real Assets und kann auf deren Website eingesehen werden.

Angetrieben durch den Klimanotstand und die Nachfrage von Investoren, befindet sich die Immobilienbranche in einem tiefgreifenden Wandel. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz rücken dabei in den Mittelpunkt von Vermögensverwaltung und Anlagestrategien. Angesichts strengerer Vorschriften und eines zunehmenden Fokus auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) müssen sich die Akteure anpassen, um den Immobilienwert zu erhalten und zu steigern.

Die neueste Studie des Investment Property Forum (IPF) unter der Leitung von Currie & Brown mit dem Titel „Kostenermittlung von Energieeffizienzverbesserungen in bestehenden Gewerbeimmobilien“ liefert wichtige Erkenntnisse über die mit Energieeffizienzverbesserungen verbundenen Kosten und unterstreicht die dringende Notwendigkeit von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gewerbeimmobilien.

Die Bedeutung der Energieeffizienz im Kontext von regulatorischem und Marktdruck

Energieeffizienz ist für gewerbliche Vermieter kein Randthema mehr, sondern ein zentraler Bestandteil des Immobilienwerts und der Marktgängigkeit. Das Ziel der britischen Regierung, bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen, in Verbindung mit den Mindeststandards für Energieeffizienz (MEES), verpflichtet Immobilieneigentümer erheblich. Seit April 2023 gilt in Großbritannien eine Verordnung, die die Vermietung von Gewerbeimmobilien mit einem Energieausweis (EPC) unterhalb der Energieeffizienzklasse E ohne gültige Ausnahmegenehmigung untersagt. Die Standards sollen bis 2030 weiter verschärft werden.

Die Nichteinhaltung von Vorschriften beeinträchtigt die Einnahmen und den Immobilienwert und unterstreicht damit die Bedeutung energieeffizienter Gebäude. Diese bieten Betriebskosteneinsparungen, höhere Mieterzufriedenheit und Wettbewerbsvorteile. Mieter bevorzugen zunehmend Gebäude, die ihre eigenen Nachhaltigkeitsziele unterstützen, wodurch energieeffiziente Immobilien attraktiver werden. Immobilien mit guten ESG-Kriterien gelten als risikoärmer und widerstandsfähiger und ziehen daher immer mehr institutionelle Anleger an. Zudem sind Immobilienwerte zunehmend Klimarisiken ausgesetzt, und Klimarisiken bedeuten gleichzeitig Investitionsrisiken.

Die Forschung

Die von Currie & Brown geleitete IPF-Studie untersucht sieben verschiedene Gebäudetypen aus den Bereichen Einzelhandel, Industrie, Büro und Wohnen. Ziel ist es, praxisorientierte Erkenntnisse zur Verbesserung der Energieeffizienz zu liefern, indem potenzielle Optionen aufgezeigt, Kosten geschätzt und die Auswirkungen von Verbesserungen auf die Energieeffizienzklasse analysiert werden.

Da EPC-Ratings die tatsächliche Energieeffizienz nur bedingt vorhersagen können, untersucht die Studie die Maßnahmen im Kontext der Netto-Null-Kohlenstoffpfade, die vom Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)-Tool für Energie- und Kohlenstoffintensität festgelegt wurden. Das CRREM-Tool bietet Paris-konforme Dekarbonisierungs- und Energiesparpfade, die auf jedes Land und jeden Gebäudetyp zugeschnitten sind. Diese Pfade dienen als Benchmarks für Risikomanagement, Berichterstattung und Offenlegung und unterstützen Vermögensverwalter und Investoren dabei, ihre Immobilien an den globalen Klimazielen auszurichten.

Energieeffizienzmaßnahmen und Kosten

Eine Reihe diskreter Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Anlagen wurde, soweit anwendbar, nach Gebäudetypologie modelliert, darunter: Beleuchtung; Belüftung (Lüftungsanlagen, Gebläsekonvektoren, bedarfsgesteuerte Belüftung und mechanische Belüftung mit Wärmerückgewinnung); Luft-Wasser-Wärmepumpen; direkte elektrische Heizung; Photovoltaik; Abwasserwärmerückgewinnung; und bauliche Verbesserungen.

Um die Energieeffizienzklasse (EPC) deutlich zu verbessern, sind verschiedene Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Für die meisten untersuchten Gebäudetypen erfüllt ein Kombinationspaket aus drei Maßnahmen – Beleuchtung, Belüftung und Wärmepumpen – die Anforderungen der Energieeffizienzklasse B. Bei Einzelhandelsflächen, Logistiklagern und Studentenwohnheimen reicht auch eine Wärmepumpe oder eine elektrische Direktheizung allein aus, um die Anforderungen der Energieeffizienzklasse B zu erfüllen. Selbstverständlich handelt es sich hierbei um typische Beispiele; die tatsächlichen Verbesserungen hängen vom Alter und Zustand des jeweiligen Gebäudes ab.

Beispielsweise würde die Umgestaltung eines fünfgeschossigen, klimatisierten Bürogebäudes aus den 1970er-Jahren von Energieeffizienzklasse G auf B die Installation von LED-Beleuchtung und neuer Steuerungstechnik, die Modernisierung der Lüftungsanlagen und Gebläsekonvektoren sowie den Einsatz von Luftwärmepumpen umfassen. Dieses Maßnahmenpaket würde das Gebäude voraussichtlich an den CO₂-Intensitätspfad des CRREM anpassen und bis 2050 unter dem Zielwert halten. Würden diese Arbeiten im Rahmen geplanter Gebäudesanierungen durchgeführt, lägen die Investitionskosten bei etwa 220 £ pro Quadratmeter. Diese Kosten wären mehr als 2,5-mal so hoch, wenn die Arbeiten im Rahmen einer ungeplanten energetischen Sanierung durchgeführt würden.

Der vollständige Datensatz für alle sieben Typologien und alle Interventionen kann in einem herunterladbaren Analysetool erkundet werden, um Investoren und Vermögensverwalter bei der Erwägung von Energieeffizienz-Upgrades in ihren Portfolios zu unterstützen.

Einschränkungen von EPC-Bewertungen

Trotz ihrer Nützlichkeit weisen EPC-Bewertungen erhebliche Einschränkungen bei der Prognose des tatsächlichen Energieverbrauchs auf und berücksichtigen weder Schwankungen im tatsächlichen Energieverbrauch noch Nutzungsmuster oder Gebäudemanagementpraktiken. Eine Studie der Better Buildings Partnership ergab eine schwache Korrelation zwischen EPC-Bewertungen und der tatsächlichen Energieintensität in Bürogebäuden.

Maßnahmen ergreifen

Bei der Erwägung von Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sollten Investoren und Vermögensverwalter die folgenden Empfehlungen berücksichtigen:

• Langfristiges Denken – bei Entscheidungen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und Immobilienportfolios sollte ein langfristiger Ansatz verfolgt werden.
• Im Hinblick auf zukünftige Bauvorhaben sollte eine gründliche Bewertung alle Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes aufdecken, die Einhaltung geltender Vorschriften gewährleisten und es für zukünftige politische Änderungen rüsten. Energieeffizienz muss bei Gebäudesanierungsplänen Priorität haben.
• Um die MEES-Vorgaben zu erfüllen, konzentrieren Sie sich auf die Aktualisierung der Energieausweise (EPCs). Beachten Sie das Risiko ungenauer Energieausweise und priorisieren Sie die Aktualisierung gefährdeter Immobilien. Die im Juni 2022 mit den aktualisierten Bauvorschriften eingeführte Änderung der Berechnungsmethode für Energieausweise führt bei der nächsten Bewertung zu einer Änderung der Energieeffizienzklasse der meisten Gebäude. Bewerten Sie bei Neuvermietungen oder Vertragsverlängerungen das aktuelle und zukünftige Risiko.
• Arbeiten Sie mit den Mietern zusammen, um die CRREM-Vorgaben zu erfüllen und so den regulierten und nicht regulierten Energieverbrauch im Gebäude zu senken. Für die meisten Bestandsimmobilien erfordert die Erfüllung der CRREM-Vorgaben (Energie- und CO₂-Intensität) ein aktives Energiemanagement in Verbindung mit Verbesserungsmaßnahmen und Eingriffen des Gebäudemanagements.

Fazit

Angesichts sich wandelnder regulatorischer Rahmenbedingungen und zunehmender Marktentwicklungen, die Nachhaltigkeit priorisieren, gewinnt die Optimierung der Energieeffizienz von Gewerbeimmobilien höchste Priorität. Die Integration von Energieeffizienzmaßnahmen und die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung im Rahmen des nächsten Sanierungszyklus bieten einen strategischen und kosteneffizienten Ansatz, um die sich entwickelnden Standards zu erfüllen und Wege zur CO₂-Reduzierung zu beschreiten.

Asset Manager sollten prioritäre Gebäude identifizieren, deren tatsächliche Energieeffizienz überprüfen, eine kostenbasierte Verbesserungsstrategie entwickeln und diese umsetzen. Die Ressourcen des IPF sind eine wertvolle Hilfe für jeden Asset Manager, der die Kosten und den Nutzen seiner Verbesserungsstrategie bewerten möchte. Detaillierte Informationen finden Sie in der IPF-Ressourcenbibliothek .

Notiz

Die Forschung wurde durch das IPF-Forschungsprogramm finanziert, das unterstützt wird von: CBREIM, DWS, GIC, IPF, JLL, LaSalle, LGIM, Life Science REIT, M&G Real MSCI Estate, Nuveen Real Estate und Warehouse REIT.