29.05.2024
Die Vorteile der Einbeziehung des Facility Managements in die Entwurfsphase
Mike Moore, unser Leiter der Facility-Management-Beratungsdienste in Saudi-Arabien, erläutert seine Gedanken zur Rolle des Facility Managements (FM) im Design.
Ich bin überzeugt, dass gutes FM am Reißbrett beginnt. In der ersten Entwurfsphase kann die praktische Erfahrung eines Facility-Management-Experten von unschätzbarem Wert für die Optimierung der Gebäudeleistung sein. ABER wir müssen von Anfang an mitwirken. Rückblickend ist zwar eine wunderbare Sache, aber meiner Erfahrung nach werden großartige Ideen, die zu spät kommen, häufig übersehen.
In dieser frühen Phase erfordert eine effektive Zusammenarbeit die Zustimmung aller Beteiligten. Das Designteam kann sich gegenüber der Beteiligung des FM-Experten manchmal verschlossen und defensiv verhalten, da dieser den Eindruck erwecken könnte, er würde das Design kritisieren. Das ist jedoch eindeutig nicht der Fall. Das gesamte Team muss zusammenarbeiten, um ein optimales Design zu erreichen, das nicht nur vom ersten Tag an Preise gewinnen kann, sondern auch über die gesamte Lebensdauer hinweg effizient funktioniert.
Um es klar zu sagen: Der Facility-Management-Experte entwirft das Gebäude nicht. Er kann jedoch, wenn er die Möglichkeit dazu hat, den Entwurf überprüfen und praktische Vorschläge zur Verbesserung der Funktionalität, Wartung und Nachhaltigkeit machen.
Ein Beispiel hierfür ist der Vergleich zweier Krankenhäuser. Das erste war auf die strengen Anforderungen der Kunden ausgerichtet. Es wurde jedoch innerhalb weniger Jahre geschlossen, da sich die Marktanforderungen geändert hatten und das starre Design eine Anpassung nicht zuließ.
Das zweite Krankenhaus verfolgte eine deutlich praktischere und weitsichtigere Vision und stellte sicher, dass die Räume multifunktional gestaltet wurden. Größe, Ausstattung und Ausstattung waren so gestaltet, dass die Räume auch bei veränderten Marktanforderungen noch funktional blieben. Dieses Krankenhaus war ein unglaublicher Erfolg und hat sich stetig weiterentwickelt.
Wenn es um die betriebliche Effizienz geht, führe ich seit über 25 Jahren Designprüfungen für Gebäude durch und leider stehen wir immer wieder vor denselben Herausforderungen. Einer der klassischen Fehler ist die Lage und Verteilung der FM-Flächen.
Wir wissen, dass wir im Keller landen, so ist das Leben. Stellen Sie sich jedoch vor, wie viel Zeit bei einem Superhochhaus mit Warten auf den Lastenaufzug verschwendet wird. Die Zuweisung sehr kleiner FM-Flächen über die gesamte Länge und Breite eines Projekts kann die Effizienz des Dienstleisters enorm steigern und die Betriebskosten erheblich senken.
Ein gutes Beispiel hierfür war die Durchführung einer FM-Designprüfung für ein im Bau befindliches Hochhaus nördlich von Dschidda. Wir überprüften die Pläne, machten uns Gedanken zur Verteilung der FM-Flächen und führten eine Optioneering-Studie durch, die Einsparungen von über 600.000.000 SR über die 50-jährige Lebensdauer des Gebäudes ergab.
Aus Nachhaltigkeitssicht ist es typischerweise die alte Leier „CAPEX vs. OPEX“. Wenn das Designteam und der Kunde besser informiert und offener für die Gesamtkosten eines Projekts wären, wäre das Design in vielen Fällen viel nachhaltiger.
Andererseits kann es auch einfach sein, frühzeitig Ratschläge zu geben. Zurück zum Superhochhaus: Ich empfahl eine innovative Lösung zur Fassadenreinigung – selbstreinigendes Glas, das mit aufbereitetem Kondenswasser aus der Klimaanlage abgespült wird. Diese Lösung hätte rund 140.000 SR gespart und gleichzeitig Sicherheits- und Umweltrisiken gemindert. Leider wurden wir erst in der Detailplanungsphase hinzugezogen, sodass die Idee nicht in die Praxis umgesetzt wurde – Zeit ist entscheidend.
Wenn wir in die Zukunft blicken und den Einfluss der Integration von Technologie und Datenanalyse in den FM-Prozess betrachten, fällt uns der Satz „Was man nicht messen kann, kann man nicht managen“ ein. Wir haben bereits über Flexibilität bei der Grundgestaltung gesprochen, und das ist ein guter Ausgangspunkt. Wenn Datenanalysen für wichtige Kennzahlen wie die prozentuale Raumbelegung, die Anzahl der Personen, die das Gebäude betreten und verlassen, und die Belegungstrends im Tages- und Wochenverlauf erfasst werden können, können die Nutzung und Verteilung der Räume flexibel an die Bedürfnisse des Unternehmens angepasst werden.
In ähnlicher Weise können Systemsteuerungen die Daten widerspiegeln, um sicherzustellen, dass die interne Umgebung den Trenddaten möglichst genau entspricht, wodurch Energieeffizienz und eine maximale Nutzungsdauer von Anlagen und Geräten gewährleistet werden.
Ein weiterer Nebeneffekt ist die Möglichkeit, die Größe und Zusammensetzung des FM-Teams flexibel anzupassen, um sicherzustellen, dass die richtige Anzahl und die richtige Mischung an Fähigkeiten zur Verfügung stehen, wenn sie benötigt werden, anstatt herumzusitzen und darauf zu warten, dass etwas zu tun ist.
Um der wachsenden Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Gebäudelösungen gerecht zu werden und gleichzeitig Kostenaspekte und Nutzerkomfort in Einklang zu bringen, müssen letztlich zwei wichtige Aspekte berücksichtigt werden:
- Flexibles Basisdesign, das sich flexibel an die Anforderungen der Bewohner anpassen lässt
- CAPEX vs. OPEX
Wenn diese Dinge bei der Planung wirklich berücksichtigt werden, können und werden sowohl der Komfort/die Zufriedenheit des Benutzers optimiert, als auch die Gesamtkosten gesenkt, da frühzeitige Investitionen langfristige Einsparungen bringen.
Für weitere Informationen darüber, wie wir unsere FM-Expertise in Ihren Projekten einsetzen können, wenden Sie sich an Mike Moore – michael.moore@curriebrown.com