29.05.2024
Die Vorteile der Einbeziehung des Facility Managements in die Planungsphase
Mike Moore, unser Leiter der Abteilung für Beratungsleistungen im Bereich Facility Management in Saudi-Arabien, erläutert seine Gedanken zur Rolle des Facility Managements (FM) bei der Planung.
Ich bin fest davon überzeugt, dass gutes Facility Management bereits in der Planungsphase beginnt. Gerade in dieser Phase kann die praktische Erfahrung von Facility-Management-Experten unschätzbare Vorteile für die Optimierung der Gebäudenutzung bieten. Wir müssen uns aber von Anfang an einbringen. Auch wenn man im Nachhinein immer schlauer ist, werden meiner Erfahrung nach großartige Ideen, die zu spät kommen, oft übersehen.
In dieser frühen Phase ist die Zustimmung aller Beteiligten für eine effektive Zusammenarbeit unerlässlich. Das Designteam reagiert mitunter verschlossen und defensiv auf die Einbindung des FM-Experten, der die Planung möglicherweise „kritisiert“. Dies ist jedoch eindeutig nicht der Fall. Das gesamte Team muss zusammenarbeiten, um ein optimales Design zu entwickeln, das nicht nur vom ersten Tag an überzeugt, sondern auch über den gesamten Lebenszyklus hinweg effizient funktioniert.
Um es klarzustellen: Der Facility-Management-Experte entwirft das Gebäude nicht. Wenn ihm jedoch die Möglichkeit dazu gegeben wird, kann er den Entwurf überprüfen und praktische Vorschläge zur Verbesserung der Bedienbarkeit, Wartungsfreundlichkeit und Nachhaltigkeit des Entwurfs unterbreiten.
Ein Beispiel hierfür sind zwei Krankenhäuser, die sich vergleichen lassen. Das erste war nach einem sehr detaillierten Anforderungskatalog des Auftraggebers konzipiert worden. Es musste innerhalb weniger Jahre schließen, da sich die Marktbedürfnisse verändert hatten und die starre Bauweise eine Anpassung unmöglich machte.
Das zweite Krankenhaus verfolgte einen deutlich praktischeren, zukunftsorientierten Ansatz und sorgte dafür, dass die Räumlichkeiten multifunktional gestaltet wurden. Größe, Ausstattung und Oberflächen waren so gewählt, dass die Räume auch bei sich ändernden Marktanforderungen weiterhin funktional blieben. Dieses Krankenhaus hat sich als unglaublicher Erfolg erwiesen und ist stetig gewachsen.
Im Bereich der betrieblichen Effizienz führe ich seit über 25 Jahren Designprüfungen an Gebäuden durch und leider stoßen wir immer wieder auf dieselben Probleme. Ein klassischer Fehler ist die Lage und Verteilung der FM-Flächen.
Wir wissen, dass wir im Keller landen werden, so ist das Leben. Doch stellen Sie sich vor, wie viel Zeit in einem Hochhaus durch das Warten auf den Lastenaufzug verloren geht. Die Zuweisung kleinster FM-Flächen über die gesamte Projektlänge kann die Effizienz des Dienstleisters enorm steigern und die Betriebskosten erheblich senken.
Ein gutes Beispiel hierfür war meine FM-Planungsprüfung für ein im Bau befindliches Hochhaus nördlich von Jeddah. Wir prüften die Pläne, machten Anmerkungen zur Verteilung der FM-Flächen und führten eine Optionsstudie durch, die Einsparungen von über 600 Millionen SR über die 50-jährige Lebensdauer des Gebäudes aufzeigte.
Aus Nachhaltigkeitssicht geht es meist um die altbekannte Frage: Investitionskosten (CAPEX) versus Betriebskosten (OPEX). Wären das Planungsteam und der Kunde besser informiert und offener für die gesamten Lebenszykluskosten eines Projekts, wäre das Design in vielen Fällen deutlich nachhaltiger.
Andererseits kann es so einfach sein wie frühzeitige Beratung. Um auf das Hochhaus zurückzukommen: Ich empfahl eine innovative Lösung für die Fassadenreinigung – selbstreinigendes Glas, das mit aufgefangenem Kondenswasser der Klimaanlage abgespült wird. Diese Lösung hätte rund 140.000 SR eingespart und gleichzeitig Sicherheits- und Umweltrisiken minimiert. Leider wurden wir erst in der Detailplanungsphase hinzugezogen, sodass die Idee nicht umgesetzt werden konnte – Timing ist alles.
Mit Blick auf die Zukunft und die Bedeutung der Integration von Technologie und Datenanalyse in den Facility-Management-Prozess drängt sich der Spruch „Was man nicht messen kann, kann man nicht managen“ auf. Wir sprachen bereits über die Flexibilität der Gebäudeplanung – ein hervorragender Ausgangspunkt. Können Datenanalysen für wichtige Kennzahlen wie die Zimmerauslastung, die Anzahl der ein- und ausgehenden Personen sowie Belegungstrends im Tages- und Wochenverlauf erfasst werden, lassen sich Nutzung und Verteilung der Zimmer flexibel an die Geschäftsbedürfnisse anpassen.
In ähnlicher Weise können Systemsteuerungen die Daten widerspiegeln, um sicherzustellen, dass die interne Umgebung den Trenddaten möglichst genau entspricht und somit Energieeffizienz und maximale Nutzungsdauer von Anlagen und Geräten gewährleistet sind.
Ein weiterer positiver Nebeneffekt ist die Möglichkeit, die Größe und Zusammensetzung des FM-Teams flexibel anzupassen, um sicherzustellen, dass die richtige Anzahl an Spielern und die richtige Mischung an Fähigkeiten verfügbar sind, wenn sie benötigt werden, anstatt untätig herumzusitzen und auf etwas zu warten.
Um der wachsenden Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Gebäudelösungen gerecht zu werden und gleichzeitig Kostenaspekte und Nutzerkomfort in Einklang zu bringen, müssen letztlich zwei Hauptaspekte berücksichtigt werden:
- Flexibles Basisdesign, das sich an die Bedürfnisse der Nutzer anpassen und weiterentwickeln kann.
- Investitionsausgaben vs. Betriebsausgaben
Wenn diese Aspekte bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden, können und werden sowohl der Benutzerkomfort als auch die Benutzerzufriedenheit optimiert, und in der Regel werden die Gesamtkosten über den gesamten Lebenszyklus reduziert, da frühzeitige Investitionen langfristige Einsparungen ermöglichen.
Für weitere Informationen darüber, wie wir unsere FM-Expertise in Ihre Projekte einbringen können, kontaktieren Sie Mike Moore – michael.moore@curriebrown.com