El costo de las mejoras de eficiencia energética

Por Elizabeth Greenhill, directora asociada de Currie & Brown

Este artículo apareció originalmente en IPE Real Assets y se puede ver en su sitio web .

Impulsado por la emergencia climática y la demanda de los inversores, el sector inmobiliario está experimentando una transformación radical, situando la sostenibilidad y la eficiencia energética en el centro de la gestión de activos y las estrategias de inversión. Con el endurecimiento de las regulaciones y la creciente atención a los criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG), las partes interesadas deben adaptarse para mantener y aumentar el valor de las propiedades.

'Costo de mejoras en la eficiencia energética en propiedades comerciales existentes', la última investigación del Foro de Propiedades de Inversión (IPF), dirigido por Currie & Brown, brinda información vital sobre los costos asociados con las mejoras en la eficiencia energética y destaca la necesidad urgente de tomar medidas para mejorar el desempeño energético de los activos comerciales.

Importancia de la eficiencia energética en el contexto de la presión regulatoria y del mercado

La eficiencia energética ya no es una preocupación secundaria para los propietarios de locales comerciales; es un componente fundamental del valor y la comercialización de los activos. El compromiso del gobierno del Reino Unido de lograr cero emisiones netas de carbono para 2050, junto con los Estándares Mínimos de Eficiencia Energética (MEES), impone importantes obligaciones a los propietarios. La normativa vigente desde abril de 2023 prohíbe el arrendamiento de locales comerciales con un Certificado de Eficiencia Energética (EPC) inferior a E sin una exención válida registrada, y se prevé que los estándares se endurezcan aún más para 2030.

El incumplimiento afecta los flujos de ingresos y el valor de los activos, lo que pone de relieve la importancia de los edificios energéticamente eficientes, que ofrecen ahorros en costes operativos, satisfacción de los inquilinos y ventajas en el mercado. Los inquilinos prefieren cada vez más edificios que respalden sus propios objetivos de sostenibilidad, lo que hace que las propiedades energéticamente eficientes sean más atractivas. Las propiedades con buenas credenciales ESG se perciben como de menor riesgo y más resilientes, lo que atrae a un creciente grupo de inversores institucionales. Además, el valor de las propiedades está cada vez más expuesto al riesgo climático, y el riesgo climático equivale al riesgo de inversión.

La investigación

La investigación de IPF, dirigida por Currie & Brown, examina siete tipologías de edificios distintas en los sectores minorista, industrial, de oficinas y residencial. Su objetivo es proporcionar información práctica para mejorar la eficiencia energética mediante la identificación de opciones potenciales, la estimación de costos y la comprensión del impacto de las mejoras en las calificaciones EPC.

Además, dadas las limitaciones de las calificaciones EPC para predecir la eficiencia energética real, la investigación explora las medidas en el contexto de las vías de cero emisiones netas de carbono establecidas por la herramienta Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) para la intensidad energética y de carbono. La herramienta CRREM proporciona vías de descarbonización y reducción energética, alineadas con el Acuerdo de París y adaptadas a cada país y tipo de edificio. Estas vías sirven como referencia para la gestión de riesgos, la elaboración de informes y la divulgación de información, ayudando a los gestores de activos e inversores a alinear sus propiedades con los objetivos climáticos globales.

Medidas y costes de eficiencia energética

Se modeló una gama de medidas discretas de mejora energética de activos, según correspondiera, por tipología de edificio, entre las que se incluyen: iluminación, ventilación (unidades de manejo de aire, unidades fan coil, ventilación controlada por demanda y ventilación mecánica con recuperación de calor), bombas de calor de fuente de aire, calefacción eléctrica directa, energía fotovoltaica, recuperación de calor de aguas residuales y mejoras en la estructura.

Se requieren paquetes de mejoras para lograr mejoras significativas en las calificaciones EPC. En la mayoría de las tipologías de edificios estudiadas, un paquete combinado de tres medidas de mejora (iluminación, ventilación y bombas de calor) cumplirá el requisito EPC "B". En los tipos de locales comerciales, almacenes logísticos y residencias para estudiantes, el paquete de bomba de calor o calefacción eléctrica directa por sí solo también cumplirá el requisito EPC "B". Por supuesto, estos son escenarios de tipología y las mejoras reales dependen de la antigüedad y el estado del edificio existente.

Por ejemplo, transformar una oficina de cinco plantas con aire acondicionado de la década de 1970, de la categoría EPC "G" a la "B", implicaría instalar iluminación LED y nuevos controles, modernizar las unidades de tratamiento de aire y los fan coils, y adoptar bombas de calor aerotérmicas. Este paquete probablemente alinearía el edificio con la trayectoria de intensidad de carbono del CRREM y se mantendría por debajo de la intensidad objetivo hasta 2050. Si estas obras se completaran como parte de las mejoras planificadas de los activos, el coste de capital podría rondar las 220 libras esterlinas por metro cuadrado. Estos costes serían más de 2,5 veces superiores si las obras se realizaran en un escenario de modernización energética no planificada.

El conjunto de datos completo de las siete tipologías y todas las intervenciones se puede explorar en una herramienta de análisis descargable para ayudar a los inversores y administradores de activos al considerar mejoras de eficiencia energética en sus carteras.

Limitaciones de las clasificaciones EPC

A pesar de su utilidad, las clasificaciones EPC presentan limitaciones notables para predecir el consumo energético real y no tienen en cuenta las variaciones reales en el consumo energético, los patrones de ocupación ni las prácticas de gestión de edificios. Un estudio de Better Buildings Partnership reveló una correlación débil entre las clasificaciones EPC y la intensidad energética real en edificios de oficinas.

Tomando acción

Al considerar mejoras en la eficiencia energética, los inversores y gestores de activos deberían adoptar las siguientes recomendaciones:

• Pensamiento a largo plazo: adoptar un enfoque a largo plazo para la toma de decisiones destinadas a mejorar la eficiencia energética de los edificios y las carteras.
• Alineación con futuras obras de construcción: una evaluación exhaustiva debe identificar todas las oportunidades para mejorar el rendimiento energético del activo, garantizando el cumplimiento de la normativa vigente y preparándolo para futuros cambios en las políticas. La eficiencia energética debe priorizarse en los planes de rehabilitación de edificios.
• Para cumplir con el MEES, concéntrese en actualizar los Certificados de Eficiencia Energética (EPC). Tenga en cuenta el riesgo de que los EPC sean inexactos y priorice la obtención de EPC actualizados para las propiedades que podrían estar en riesgo. El cambio en el método de modelado de EPC, implementado en junio de 2022 con la actualización de la normativa de construcción, resultará en un cambio en la calificación EPC de la mayoría de los edificios al reevaluarse. En relación con los nuevos arrendamientos o las renovaciones, evalúe el riesgo actual y futuro.
• Colaborar con los inquilinos para cumplir con las estrategias CRREM, con el fin de reducir el consumo energético regulado y no regulado en el edificio. Para la mayoría de los activos existentes, cumplir con las estrategias CRREM (intensidad energética y de carbono) requerirá una gestión energética activa, junto con medidas de mejora e intervenciones de administración de la propiedad.

El resultado final

A medida que el panorama regulatorio cambia y las tendencias del mercado priorizan la sostenibilidad, optimizar el rendimiento energético de las propiedades comerciales se vuelve fundamental. Integrar mejoras de eficiencia energética y la descarbonización térmica durante el próximo ciclo de renovación ofrece un enfoque estratégico y rentable para cumplir con las normas en constante evolución y avanzar hacia la reducción de carbono.

Los administradores de activos deben identificar los edificios prioritarios, revisar el rendimiento energético real de los edificios, desarrollar una estrategia de mejora con un presupuesto ajustado e implementarla. Los recursos del IPF serán un recurso valioso para cualquier administrador de activos que intente evaluar los costos y beneficios de su estrategia de mejora. Para obtener información detallada, visite la Biblioteca de Recursos del IPF .

Nota

La investigación fue financiada por el Programa de Investigación IPF que cuenta con el apoyo de: CBREIM, DWS, GIC, IPF, JLL, LaSalle, LGIM, Life Science REIT, M&G Real MSCI Estate, Nuveen Real Estate y Warehouse REIT.