Los beneficios de incorporar la gestión de instalaciones en la etapa de diseño

Mike Moore, nuestro director de servicios de asesoramiento en gestión de instalaciones en Arabia Saudita, analiza sus ideas sobre el papel de la gestión de instalaciones (FM) en el diseño.

Creo firmemente que una buena gestión de instalaciones empieza desde la mesa de dibujo. En la fase inicial de diseño, la experiencia práctica del profesional de gestión de instalaciones puede resultar invaluable para optimizar el rendimiento de los espacios del edificio, pero debemos involucrarnos desde el principio. Si bien la retrospectiva es maravillosa, en mi experiencia, las grandes ideas que surgen demasiado tarde suelen pasarse por alto.

En esta etapa inicial, una colaboración eficaz requiere la participación de todas las partes. El equipo de diseño a veces puede mostrarse cerrado y a la defensiva ante la participación del profesional de FM, quien podría parecer que critica el diseño. Claramente, este no es el caso: todo el equipo debe colaborar para lograr un diseño óptimo, que pueda ganar premios desde el primer día, pero que también funcione eficientemente durante toda su vida útil.

Seamos claros: el profesional de gestión de instalaciones no diseña el edificio. Pero, si se le da la oportunidad, puede revisarlo y hacer sugerencias prácticas para mejorar su operatividad, mantenibilidad y sostenibilidad.

Un ejemplo de esto es la comparación de dos hospitales. El primero se diseñó según un conjunto muy estricto de requisitos del cliente. Cerró a los pocos años, ya que las necesidades del mercado habían cambiado y su diseño rígido le impedía adaptarse.

El segundo hospital adoptó una visión mucho más práctica y con visión de futuro, garantizando que sus espacios se diseñaran para ser multifuncionales. El tamaño, las instalaciones y los acabados fueron tales que, cuando las demandas del mercado cambiaron, las habitaciones siguieron siendo funcionales. Este hospital ha sido un éxito rotundo y ha crecido considerablemente.

En cuanto a la eficiencia operativa, llevo más de 25 años realizando revisiones de diseño de edificios y, lamentablemente, nos encontramos con los mismos desafíos una y otra vez. Uno de los errores clásicos es la ubicación y distribución del espacio de FM.

Entendemos que estamos destinados a vivir en el sótano, así es la vida; sin embargo, para un rascacielos, imaginen cuánto tiempo se pierde esperando el montacargas. Asignar cantidades muy pequeñas de espacio de FM a lo largo y ancho de un proyecto puede marcar una diferencia increíble en la eficiencia del proveedor de servicios y generar una reducción sustancial en los costos operativos.

Un buen ejemplo de esto ocurrió cuando realicé una revisión del diseño de FM en un rascacielos en construcción al norte de Yeddah. Revisamos los planos, hicimos observaciones sobre la distribución del espacio de FM y realizamos un estudio de opciones que demostró ahorros superiores a 600 millones de riales saudíes a lo largo de los 50 años de vida útil del edificio.

Desde una perspectiva de sostenibilidad, se suele recurrir al viejo dicho de CAPEX vs. OPEX. Si el equipo de diseño y el cliente tuvieran más conocimiento y fueran más receptivos a los costos totales de un proyecto, en muchos casos el diseño sería mucho más sostenible.

Por otro lado, puede ser tan sencillo como asesorar desde el principio. Volviendo al rascacielos, recomendé una solución innovadora para la limpieza de la fachada: vidrio autolimpiable, lavado con agua de condensación recuperada del aire acondicionado. Esta solución habría ahorrado alrededor de 140.000 riales saudíes, además de mitigar los riesgos de seguridad y ambientales. Lamentablemente, nos contrataron en la fase de diseño detallado, por lo que la idea no se implementó en la práctica; el tiempo lo es todo.

Al mirar hacia el futuro y considerar la influencia de la integración de la tecnología y el análisis de datos en el proceso de gestión de flotas, nos viene a la mente la frase «si no se puede medir, no se puede gestionar». Anteriormente, hablamos de la flexibilidad en el diseño base, y ese es un excelente punto de partida. Si se pueden recopilar datos analíticos para métricas clave como el porcentaje de ocupación de las salas, el número de personas que entran y salen del edificio y las tendencias de ocupación a lo largo del día y de la semana, el uso y la distribución de las salas pueden adaptarse a las necesidades del negocio.

De manera similar, los controles del sistema pueden reflejar los datos para garantizar que el entorno interno coincida lo más estrechamente posible con los datos de tendencias, asegurando así la eficiencia energética y la máxima vida útil de la planta y el equipo.

Otra ventaja es la capacidad de flexibilizar el tamaño y la composición del equipo de FM para garantizar que estén disponibles los números correctos y la combinación de habilidades cuando se necesitan, en lugar de quedarse sentados esperando que se haga algo.

En última instancia, para abordar la creciente demanda de soluciones de construcción sostenibles y energéticamente eficientes y al mismo tiempo equilibrar las consideraciones de costos y la comodidad del usuario, hay dos cosas principales a contemplar:

1. Diseño de base flexible capaz de adaptarse y evolucionar para adaptarse a los requisitos de los ocupantes.
2. CAPEX vs. OPEX

Si realmente se tienen en cuenta estos aspectos desde el principio, se podrán optimizar tanto la comodidad como la satisfacción del usuario y, por lo general, se reducirán los costos de vida útil, ya que la inversión temprana proporciona ahorros a largo plazo.

Para obtener más información sobre cómo podemos aplicar nuestra experiencia en FM a sus proyectos, comuníquese con Mike Moore: michael.moore@curriebrown.com