Le coût des améliorations de l'efficacité énergétique

Par Elizabeth Greenhill, directrice associée chez Currie & Brown

Cet article a été initialement publié dans IPE Real Assets et peut être consulté sur leur site Web .

Poussé par l'urgence climatique et la demande des investisseurs, le secteur immobilier connaît une profonde mutation, plaçant la durabilité et l'efficacité énergétique au cœur de la gestion d'actifs et des stratégies d'investissement. Face au durcissement des réglementations et à l'importance croissante accordée aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), les acteurs doivent s'adapter pour préserver et valoriser les biens immobiliers.

« Costing Energy Efficiency Improvements in Existing Commercial Property » – la dernière étude de l'Investment Property Forum (IPF), dirigée par Currie & Brown – fournit des informations essentielles sur les coûts associés aux améliorations de l'efficacité énergétique, soulignant le besoin urgent d'agir pour améliorer la performance énergétique des actifs commerciaux.

Importance de l'efficacité énergétique dans le contexte de la pression réglementaire et du marché

L'efficacité énergétique n'est plus une préoccupation secondaire pour les propriétaires commerciaux ; elle est un élément essentiel de la valeur et de la commercialisation des actifs. L'engagement du gouvernement britannique d'atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, combiné aux normes minimales d'efficacité énergétique (MEES), impose des obligations importantes aux propriétaires. La réglementation, en vigueur depuis avril 2023, interdit la location de locaux commerciaux dont la note du certificat de performance énergétique (DPE) est inférieure à E sans dérogation valide et enregistrée, et les normes devraient encore se durcir d'ici 2030.

Le non-respect des normes ESG a un impact sur les revenus et la valeur des actifs, soulignant l'importance des bâtiments écoénergétiques, qui offrent des économies de coûts d'exploitation, la satisfaction des locataires et des avantages sur le marché. Les locataires privilégient de plus en plus les bâtiments qui soutiennent leurs propres objectifs de développement durable, ce qui rend les propriétés écoénergétiques plus attractives. Les propriétés présentant de bonnes performances ESG sont perçues comme moins risquées et plus résilientes, attirant un nombre croissant d'investisseurs institutionnels. De plus, la valeur des biens immobiliers est de plus en plus exposée au risque climatique, et ce risque climatique est synonyme de risque d'investissement.

La recherche

L'étude IPF, menée par Currie & Brown, examine sept typologies de bâtiments distinctes dans les secteurs du commerce, de l'industrie, des bureaux et du résidentiel. Elle vise à fournir des informations concrètes pour améliorer l'efficacité énergétique en identifiant les options potentielles, en estimant les coûts et en comprenant l'impact des améliorations sur les notes DPE.

Par ailleurs, compte tenu des limites des notations DPE pour prédire l'efficacité énergétique réelle, l'étude explore ces mesures dans le contexte des trajectoires de neutralité carbone définies par l'outil Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) pour l'intensité énergétique et carbone. Cet outil propose des trajectoires de décarbonation et de réduction d'énergie conformes à l'Accord de Paris, adaptées à chaque pays et à chaque type de bâtiment. Ces trajectoires servent de référence pour la gestion des risques, le reporting et la communication d'informations, aidant ainsi les gestionnaires d'actifs et les investisseurs à aligner leurs actifs sur les objectifs climatiques mondiaux.

Mesures et coûts d'efficacité énergétique

Une gamme de mesures d'amélioration de l'énergie des actifs discrets a été modélisée, le cas échéant, par typologie de bâtiment, notamment : l'éclairage ; la ventilation (unités de traitement d'air, ventilo-convecteurs, ventilation à la demande et ventilation mécanique avec récupération de chaleur) ; les pompes à chaleur à air ; le chauffage électrique direct ; le photovoltaïque ; la récupération de chaleur des eaux usées ; et les améliorations de la structure.

Des programmes d'améliorations sont nécessaires pour obtenir des améliorations significatives des notes DPE. Pour la plupart des typologies de bâtiments étudiées, une combinaison de trois mesures d'amélioration – éclairage, ventilation et pompes à chaleur – répondra à l'exigence d'un DPE « B ». Pour les typologies de locaux commerciaux, d'entrepôts logistiques et de logements étudiants, la pompe à chaleur ou le chauffage électrique direct, à eux seuls, répondront également à l'exigence DPE « B ». Bien entendu, il s'agit de scénarios typologiques et les améliorations réelles dépendent de l'âge et de l'état du bâtiment existant.

Par exemple, la transformation d'un immeuble de bureaux climatisé de cinq étages des années 1970, de niveau « G » à « B », impliquerait l'installation d'un éclairage LED et de nouvelles commandes, la modernisation des centrales de traitement d'air et des ventilo-convecteurs, et l'adoption de pompes à chaleur aérothermiques. Ce projet permettrait probablement d'aligner le bâtiment sur la trajectoire d'intensité carbone du CRREM et de maintenir l'intensité en deçà de l'objectif jusqu'en 2050. Si ces travaux étaient réalisés dans le cadre d'améliorations planifiées des actifs, le coût d'investissement pourrait s'élever à environ 220 £ par mètre carré. Ces coûts seraient plus de 2,5 fois supérieurs si les travaux étaient réalisés dans le cadre d'une rénovation énergétique non planifiée.

L'ensemble complet des données pour les sept typologies et toutes les interventions peut être exploré dans un outil d'analyse téléchargeable pour aider les investisseurs et les gestionnaires d'actifs à envisager des améliorations de l'efficacité énergétique dans l'ensemble de leurs portefeuilles.

Limites des évaluations EPC

Malgré leur utilité, les évaluations CPE présentent des limites notables pour prédire la consommation énergétique réelle et ne tiennent pas compte des variations réelles de consommation énergétique, des schémas d'occupation ni des pratiques de gestion des bâtiments. Une étude du Better Buildings Partnership a révélé une faible corrélation entre les évaluations CPE et l'intensité énergétique réelle des immeubles de bureaux.

Passer à l'action

Lorsqu’ils envisagent des améliorations de l’efficacité énergétique, les investisseurs et les gestionnaires d’actifs devraient adopter les recommandations suivantes :

Réflexion à long terme – adopter une approche à long terme dans la prise de décision en matière d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments et des portefeuilles.
Alignement avec les futurs travaux de construction – une évaluation approfondie doit identifier toutes les possibilités d'amélioration de la performance énergétique de l'actif, garantir sa conformité à la réglementation en vigueur et le préparer aux évolutions politiques futures. L'efficacité énergétique doit être une priorité dans les plans de rénovation des bâtiments.
Pour la conformité MEES, privilégiez la mise à jour des DPE. Soyez conscient du risque d'inexactitude des DPE et privilégiez la mise à jour des DPE pour les propriétés potentiellement à risque. Le changement de méthode de modélisation des DPE intervenu en juin 2022, suite à la mise à jour des réglementations de construction, entraînera une modification de la classification DPE de la plupart des bâtiments lors de leur réévaluation. Concernant les nouveaux baux ou les renouvellements, évaluez les risques actuels et futurs.
Collaborer avec les locataires pour respecter les objectifs CRREM afin de réduire la consommation énergétique réglementée et non réglementée du bâtiment. Pour la plupart des actifs existants, respecter les objectifs CRREM (intensité énergétique et carbone) nécessitera une gestion énergétique active, ainsi que des mesures d'amélioration et des interventions en matière de gestion immobilière.

L'essentiel

Alors que le paysage réglementaire évolue et que les tendances du marché privilégient le développement durable, l'optimisation de la performance énergétique des immeubles commerciaux devient primordiale. Intégrer des améliorations d'efficacité énergétique et la décarbonation du chauffage lors du prochain cycle de rénovation offre une approche stratégique et rentable pour se conformer aux normes en constante évolution et s'engager sur la voie de la réduction des émissions de carbone.

Les gestionnaires d'actifs devraient s'efforcer d'identifier les bâtiments prioritaires, d'évaluer leur performance énergétique réelle, d'élaborer une stratégie d'amélioration chiffrée et de la mettre en œuvre. Les ressources de l'IPF seront précieuses pour tout gestionnaire d'actifs souhaitant évaluer les coûts et les avantages de sa stratégie d'amélioration. Pour des informations détaillées, consultez la bibliothèque de ressources de l'IPF .

Note

La recherche a été financée par le programme de recherche IPF qui est soutenu par : CBREIM, DWS, GIC, IPF, JLL, LaSalle, LGIM, Life Science REIT, M&G Real MSCI Estate, Nuveen Real Estate et Warehouse REIT.