Le coût des améliorations en matière d'efficacité énergétique

Par Elizabeth Greenhill, directrice adjointe chez Currie & Brown

Cet article a initialement paru dans IPE Real Assets et peut être consulté sur leur site web .

Sous l'impulsion de l'urgence climatique et de la demande des investisseurs, le secteur immobilier connaît une transformation profonde, plaçant la durabilité et l'efficacité énergétique au cœur de la gestion d'actifs et des stratégies d'investissement. Face à un durcissement des réglementations et à une attention accrue portée aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), les acteurs du secteur doivent s'adapter pour maintenir et accroître la valeur des biens immobiliers.

« Évaluation du coût des améliorations de l'efficacité énergétique dans les propriétés commerciales existantes » – la dernière étude de l'Investment Property Forum (IPF), menée par Currie & Brown – fournit des informations essentielles sur les coûts associés aux améliorations de l'efficacité énergétique, soulignant le besoin urgent d'agir pour améliorer la performance énergétique des actifs commerciaux.

Importance de l'efficacité énergétique dans le contexte des pressions réglementaires et du marché

L'efficacité énergétique n'est plus une préoccupation secondaire pour les propriétaires de locaux commerciaux ; elle constitue un élément essentiel de la valeur et de l'attractivité de leurs biens. L'engagement du gouvernement britannique à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, conjugué aux normes minimales d'efficacité énergétique (MEES), impose des obligations importantes aux propriétaires immobiliers. La réglementation en vigueur depuis avril 2023 interdit la location de locaux commerciaux dont le certificat de performance énergétique (DPE) est inférieur à E sans exemption valide et enregistrée. Ces normes seront encore renforcées d'ici 2030.

La non-conformité a des répercussions sur les revenus et la valeur des actifs, soulignant l'importance des bâtiments économes en énergie, qui permettent de réaliser des économies sur les coûts d'exploitation, d'améliorer la satisfaction des locataires et d'obtenir des avantages concurrentiels. Les locataires privilégient de plus en plus les bâtiments qui soutiennent leurs propres objectifs de développement durable, ce qui rend les propriétés économes en énergie plus attractives. Les propriétés présentant de bonnes performances environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont perçues comme moins risquées et plus résilientes, attirant ainsi un nombre croissant d'investisseurs institutionnels. Par ailleurs, la valeur des biens immobiliers est de plus en plus exposée au risque climatique, lequel représente un risque d'investissement.

La recherche

L'étude de l'IPF, menée par Currie & Brown, examine sept types de bâtiments distincts dans les secteurs du commerce de détail, de l'industrie, des bureaux et du logement. Elle vise à fournir des informations concrètes pour améliorer l'efficacité énergétique en identifiant les options potentielles, en estimant les coûts et en comprenant l'impact des améliorations sur les certificats énergétiques.

Par ailleurs, compte tenu des limites des certificats énergétiques (EPC) pour prédire l'efficacité énergétique réelle, cette recherche examine les mesures dans le contexte des trajectoires de neutralité carbone définies par l'outil Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) pour l'intensité énergétique et carbone. L'outil CRREM propose des trajectoires de décarbonation et de réduction de la consommation d'énergie conformes à l'Accord de Paris et adaptées à chaque pays et type de bâtiment. Ces trajectoires servent de référence pour la gestion des risques, le reporting et la communication d'informations, aidant ainsi les gestionnaires d'actifs et les investisseurs à aligner leurs biens immobiliers sur les objectifs climatiques mondiaux.

Mesures et coûts d'efficacité énergétique

Une série de mesures discrètes d'amélioration de l'efficacité énergétique des actifs ont été modélisées, le cas échéant, par typologie de bâtiment, notamment : l'éclairage ; la ventilation (centrales de traitement d'air, ventilo-convecteurs, ventilation à la demande et ventilation mécanique avec récupération de chaleur) ; les pompes à chaleur air-air ; le chauffage électrique direct ; le photovoltaïque ; la récupération de chaleur des eaux usées ; et les améliorations de l'enveloppe.

Des améliorations globales sont nécessaires pour obtenir une amélioration significative du DPE. Pour la plupart des types de bâtiments étudiés, une combinaison de trois mesures d'amélioration (éclairage, ventilation et pompes à chaleur) permet d'atteindre le DPE B. Dans le cas des commerces, des entrepôts logistiques et des résidences étudiantes, une pompe à chaleur ou un chauffage électrique direct suffisent également. Bien entendu, il s'agit de scénarios types et les améliorations concrètes dépendent de l'âge et de l'état du bâtiment existant.

Par exemple, la transformation d'un immeuble de bureaux climatisé de cinq étages, construit dans les années 1970, d'un DPE « G » à un DPE « B » impliquerait l'installation d'un éclairage LED et de nouveaux systèmes de contrôle, la modernisation des centrales de traitement d'air et des ventilo-convecteurs, ainsi que l'adoption de pompes à chaleur air-air. Ce programme permettrait vraisemblablement d'aligner le bâtiment sur la trajectoire d'intensité carbone du CRREM et de maintenir son niveau d'émissions en dessous de l'objectif fixé jusqu'en 2050. Si ces travaux étaient réalisés dans le cadre d'améliorations planifiées du patrimoine, le coût d'investissement pourrait avoisiner 220 £ par mètre carré. Ces coûts seraient plus de 2,5 fois supérieurs si les travaux étaient effectués dans le cadre d'une rénovation énergétique non planifiée.

L'ensemble des données relatives aux sept typologies et à toutes les interventions peut être exploré dans un outil d'analyse téléchargeable afin d'aider les investisseurs et les gestionnaires d'actifs à envisager des améliorations en matière d'efficacité énergétique dans leurs portefeuilles.

Limites des cotes EPC

Malgré leur utilité, les certificats énergétiques présentent des limites importantes pour prédire la consommation énergétique réelle et ne tiennent pas compte des variations de consommation, des profils d'occupation ni des pratiques de gestion du bâtiment. Une étude menée par Better Buildings Partnership a révélé une faible corrélation entre les certificats énergétiques et l'intensité énergétique réelle des immeubles de bureaux.

Passer à l'action

Lorsqu'ils envisagent des améliorations en matière d'efficacité énergétique, les investisseurs et les gestionnaires d'actifs devraient suivre les recommandations suivantes :

• Vision à long terme – adopter une approche à long terme pour la prise de décision en matière d'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments et des portefeuilles immobiliers.
• En lien avec les futurs travaux de construction, une évaluation approfondie permettra d'identifier toutes les possibilités d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment, garantissant ainsi sa conformité à la réglementation en vigueur et l'adaptant aux évolutions futures des politiques énergétiques. L'efficacité énergétique doit être une priorité dans les plans de rénovation des bâtiments.
• Pour être conforme aux normes MEES, privilégiez la mise à jour des DPE. Soyez conscient du risque lié à des DPE inexacts et accordez la priorité à la mise à jour des DPE des biens potentiellement à risque. La modification de la méthode de modélisation des DPE, intervenue en juin 2022 avec la mise à jour de la réglementation du bâtiment, entraînera une modification du classement DPE de la plupart des bâtiments lors de leur réévaluation. Dans le cadre des nouveaux baux ou des renouvellements, évaluez les risques actuels et futurs.
• Collaborer avec les locataires pour atteindre les objectifs CRREM (efficacité énergétique et intensité carbone) et réduire ainsi la consommation d'énergie, tant réglementée que non réglementée, du bâtiment. Pour la plupart des actifs existants, le respect de ces objectifs nécessitera une gestion active de l'énergie, des mesures d'amélioration et des interventions de la direction immobilière.

En résumé

Face à l'évolution des réglementations et à la priorité accordée au développement durable par le marché, l'optimisation de la performance énergétique des bâtiments commerciaux devient primordiale. L'intégration de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique et de décarbonation du chauffage lors du prochain cycle de rénovation constitue une approche stratégique et rentable pour se conformer aux normes en constante évolution et s'engager sur la voie de la réduction des émissions de carbone.

Les gestionnaires d'actifs doivent identifier les bâtiments prioritaires, analyser leur performance énergétique réelle, élaborer une stratégie d'amélioration chiffrée et la mettre en œuvre. Les ressources de l'IPF constituent une aide précieuse pour tout gestionnaire d'actifs souhaitant évaluer les coûts et les avantages de sa stratégie d'amélioration. Pour des informations détaillées, consultez la bibliothèque de ressources de l'IPF .

Note

Cette recherche a été financée par le programme de recherche de l'IPF, soutenu par : CBREIM, DWS, GIC, IPF, JLL, LaSalle, LGIM, Life Science REIT, M&G Real MSCI Estate, Nuveen Real Estate et Warehouse REIT.