Les avantages de l'intégration de la gestion des installations dès la conception

Mike Moore, notre directeur des services de conseil en gestion des installations en Arabie saoudite, partage ses réflexions sur le rôle de la gestion des installations (FM) dans la conception.

Je suis convaincu qu'une bonne gestion des installations commence dès la conception. Lors de la phase initiale, l'expérience pratique et concrète du professionnel de la gestion des installations peut s'avérer inestimable pour optimiser la performance des espaces. Cependant, notre implication dès le début est essentielle. Si le recul est toujours utile, mon expérience montre que les excellentes idées qui arrivent trop tard sont souvent négligées.

À ce stade préliminaire, une collaboration efficace nécessite l'adhésion de toutes les parties prenantes. L'équipe de conception peut parfois se montrer fermée et sur la défensive face à l'implication du professionnel du Facility Management, qui pourrait être perçu comme « critiquant la conception ». Il est clair que ce n'est pas le cas : toute l'équipe doit travailler ensemble pour parvenir à une conception optimale, capable de remporter des prix dès le premier jour, mais aussi de garantir des performances optimales tout au long de son cycle de vie.

Soyons clairs : le gestionnaire d’installations ne conçoit pas le bâtiment. Mais s’il en a l’occasion, il peut examiner la conception et formuler des suggestions pratiques pour améliorer l’exploitabilité, la facilité d’entretien et la durabilité du bâtiment.

À titre d'exemple, comparons deux hôpitaux. Le premier avait été conçu selon un cahier des charges client très précis. Il a fermé ses portes au bout de quelques années, car les besoins du marché avaient évolué et sa conception rigide l'empêchait de s'adapter.

Le second hôpital a adopté une vision beaucoup plus pragmatique et à long terme, en veillant à ce que ses espaces soient conçus pour être multifonctionnels. La taille, les équipements et les finitions étaient tels que, même lorsque la demande du marché évoluait, les chambres restaient fonctionnelles. Cet hôpital a connu un succès retentissant et n'a cessé de se développer.

En matière d'efficacité opérationnelle, je réalise des analyses de conception de bâtiments depuis plus de 25 ans et, malheureusement, nous constatons sans cesse les mêmes problèmes. L'une des erreurs classiques concerne l'emplacement et la répartition des espaces dédiés à la gestion des installations.

Nous savons bien que nous sommes tous destinés au sous-sol, c'est la vie. Mais imaginez le temps perdu à attendre le monte-charge dans un immeuble de grande hauteur ! Allouer de petites surfaces dédiées à la gestion des installations (FM) sur l'ensemble d'un projet peut considérablement améliorer l'efficacité du prestataire et réduire significativement les coûts d'exploitation.

Un bon exemple en est une analyse que j'ai menée lors d'une revue de conception des services généraux d'un immeuble de grande hauteur en construction au nord de Djeddah. Nous avons examiné les plans, formulé des observations sur la répartition des espaces dédiés aux services généraux et réalisé une étude comparative des options, qui a démontré des économies supérieures à 600 millions de riyals saoudiens sur la durée de vie de 50 ans du bâtiment.

Du point de vue du développement durable, on retrouve généralement le vieux débat entre les dépenses d'investissement (CAPEX) et les dépenses d'exploitation (OPEX). Si l'équipe de conception et le client étaient mieux informés et plus ouverts à l'analyse du coût global d'un projet, la conception serait souvent bien plus durable.

En revanche, il peut s'agir simplement de donner des conseils dès le début du projet. Pour revenir au gratte-ciel, j'avais recommandé une solution innovante pour le nettoyage de la façade : du verre autonettoyant, rincé par les eaux de condensation récupérées de la climatisation. Cette solution aurait permis d'économiser environ 140 000 riyals saoudiens, tout en réduisant les risques pour la sécurité et l'environnement. Malheureusement, nous sommes intervenus au stade de la conception détaillée, et l'idée n'a donc pas pu être mise en œuvre ; le timing est crucial.

En nous tournant vers l'avenir et en considérant l'influence de l'intégration des technologies et de l'analyse des données dans la gestion des installations, l'adage « on ne peut gérer que ce que l'on mesure » prend tout son sens. Nous avons évoqué précédemment la flexibilité de la conception de base, un excellent point de départ. Si l'on peut collecter des données analytiques pour des indicateurs clés tels que le taux d'occupation des salles, le nombre de personnes entrant et sortant du bâtiment, ainsi que les tendances d'occupation au cours de la journée et de la semaine, alors l'utilisation et la répartition des salles peuvent s'adapter aux besoins de l'entreprise.

De même, les commandes du système peuvent refléter les données afin de garantir que l'environnement interne corresponde au mieux aux données de tendance, assurant ainsi l'efficacité énergétique et une durée de vie utile maximale des installations et des équipements.

Un autre avantage indirect est la possibilité d'adapter la taille et la composition de l'équipe FM afin de garantir la disponibilité des effectifs et des compétences nécessaires au moment opportun, plutôt que de rester les bras croisés à attendre qu'on ait quelque chose à faire.

En définitive, pour répondre à la demande croissante de solutions de construction durables et économes en énergie tout en conciliant les coûts et le confort des utilisateurs, deux points principaux sont à prendre en compte :

1. Conception de base flexible, capable de s'adapter et d'évoluer pour répondre aux besoins des occupants
2. CAPEX vs OPEX

Si ces éléments sont véritablement pris en compte dès la conception, le confort et la satisfaction des utilisateurs peuvent et seront optimisés, et généralement, les coûts totaux sur l'ensemble du cycle de vie sont réduits, car un investissement précoce génère des économies à long terme.

Pour plus d'informations sur la manière dont nous pouvons mettre notre expertise en gestion des installations au service de vos projets, veuillez contacter Mike Moore – michael.moore@curriebrown.com