Les avantages de l'intégration de la gestion des installations dès la phase de conception

Mike Moore, notre directeur des services de conseil en gestion des installations en Arabie saoudite, discute de ses réflexions sur le rôle de la gestion des installations (FM) dans la conception.

Je suis convaincu qu'une bonne gestion des installations commence dès la planche à dessin. Dès la phase de conception initiale, l'expérience pratique du professionnel de la gestion des installations peut s'avérer précieuse pour optimiser les performances des espaces du bâtiment. MAIS il est essentiel de s'impliquer dès le départ. Si le recul est précieux, mon expérience m'a appris que les bonnes idées qui arrivent trop tard sont souvent négligées.

À ce stade précoce, une collaboration efficace nécessite l'adhésion de toutes les parties. L'équipe de conception peut parfois se montrer fermée et sur la défensive face à l'implication du professionnel FM, qui pourrait être perçu comme une critique de la conception. Ce n'est clairement pas le cas : toute l'équipe doit collaborer pour obtenir une conception optimale, capable de remporter des prix dès le premier jour, mais aussi d'être performante tout au long de son cycle de vie.

Soyons clairs : le professionnel de la gestion des installations ne conçoit pas le bâtiment. Cependant, s'il en a l'occasion, il peut examiner la conception et formuler des suggestions concrètes pour en améliorer l'opérabilité, la maintenabilité et la durabilité.

Prenons l'exemple de deux hôpitaux. Le premier avait été conçu selon des exigences client très strictes. Il a fermé ses portes quelques années plus tard, les besoins du marché ayant évolué et sa conception rigide l'empêchant de s'adapter.

Le deuxième hôpital a adopté une vision beaucoup plus pragmatique et visionnaire, en concevant des espaces multifonctionnels. La taille, les installations et les finitions étaient telles que, malgré l'évolution des exigences du marché, les chambres sont restées fonctionnelles. Cet hôpital a connu un succès incroyable et n'a cessé de se développer.

En matière d'efficacité opérationnelle, je réalise des revues de conception de bâtiments depuis plus de 25 ans et, malheureusement, nous rencontrons régulièrement les mêmes difficultés. L'une des erreurs classiques concerne l'emplacement et la répartition des espaces de gestion des installations.

Nous savons que nous sommes destinés à travailler au sous-sol, telle est la vie. Cependant, pour un immeuble de grande hauteur, imaginez le temps perdu à attendre le monte-charge. L'allocation de très petits espaces FM sur l'ensemble d'un projet peut considérablement améliorer l'efficacité du prestataire et entraîner une réduction substantielle des coûts d'exploitation.

Un bon exemple en est la réalisation d'une étude de conception FM pour un immeuble de grande hauteur en construction au nord de Djeddah. Nous avons examiné les plans, formulé des observations sur la répartition des espaces FM et mené une étude d'options qui a démontré des économies de plus de 600 millions de riyals saoudiens sur les 50 ans de vie du bâtiment.

Du point de vue du développement durable, la question est souvent la même : dépenses d'investissement (CAPEX) et dépenses d'exploitation (OPEX). Si l'équipe de conception et le client étaient mieux informés et plus ouverts aux coûts d'un projet sur son cycle de vie, la conception serait souvent beaucoup plus durable.

D'un autre côté, cela peut être aussi simple que de prodiguer des conseils dès le début. Pour en revenir à l'immeuble de grande hauteur, j'ai recommandé une solution innovante pour le nettoyage des façades : du verre autonettoyant, lavé par l'eau de condensation récupérée de la climatisation. Cette solution aurait permis d'économiser environ 140 000 SR et de réduire les risques pour la sécurité et l'environnement. Malheureusement, nous avons été sollicités dès la phase de conception détaillée, et l'idée n'a donc pas été mise en pratique ; le timing est primordial.

En nous projetant dans l'avenir et en considérant l'influence de l'intégration de la technologie et de l'analyse de données dans le processus de gestion des installations, l'expression « si on ne peut pas le mesurer, on ne peut pas le gérer » nous vient à l'esprit. Nous avons évoqué précédemment la flexibilité de la conception de base, et c'est un excellent point de départ. Si l'analyse des données permet de capturer des indicateurs clés tels que le pourcentage d'occupation des chambres, le nombre de personnes entrant et sortant du bâtiment, ainsi que les tendances d'occupation quotidiennes et hebdomadaires, l'utilisation et la répartition des chambres peuvent s'adapter aux besoins de l'entreprise.

De même, les contrôles du système peuvent refléter les données pour garantir que l’environnement interne correspond le plus étroitement possible aux données de tendance, garantissant ainsi l’efficacité énergétique et la durée de vie utile maximale des installations et des équipements.

Un autre avantage est la possibilité de moduler la taille et la composition de l'équipe FM pour garantir que le nombre et la combinaison de compétences appropriés sont disponibles lorsqu'ils sont nécessaires plutôt que de rester assis à attendre que quelque chose soit à faire.

En fin de compte, pour répondre à la demande croissante de solutions de construction durables et économes en énergie tout en équilibrant les considérations de coût et le confort de l'utilisateur, il y a deux éléments principaux à prendre en compte :

1. Conception de base flexible capable de s'adapter et d'évoluer pour s'adapter aux exigences des occupants
2. CAPEX vs OPEX

Si ces éléments sont véritablement pris en compte dès le départ, le confort et la satisfaction de l'utilisateur peuvent être et seront optimisés et, généralement, les coûts du cycle de vie sont réduits, car un investissement précoce permet de réaliser des économies à long terme.

Pour plus d'informations sur la façon dont nous pourrions appliquer notre expertise FM à vos projets, contactez Mike Moore – michael.moore@curriebrown.com