节能改造的成本

作者：伊丽莎白·格林希尔，柯里布朗律师事务所副总监

本文最初发表于 IPE Real Assets，可在其网站上查看。

在气候紧急状况和投资者需求的双重驱动下，房地产行业正经历着翻天覆地的变革，可持续性和能源效率已成为资产管理和投资策略的核心。随着监管日益严格，以及对环境、社会和治理（ESG）标准的关注度不断提高，各利益相关方必须做出相应调整，以维持并提升房地产价值。

由 Currie & Brown 牵头的投资房地产论坛 (IPF) 最新研究报告《现有商业地产节能改造成本评估》深入分析了节能改造的成本，凸显了改善商业资产能源性能的迫切需要。

在监管和市场压力背景下，能源效率的重要性

对于商业地产业主而言，能源效率不再是无关紧要的考量因素，而是资产价值和市场竞争力的核心组成部分。英国政府承诺到2050年实现净零碳排放，并制定了最低能源效率标准（MEES），这给业主带来了沉重的负担。自2023年4月起生效的法规规定，未经有效注册豁免，出租能源性能证书（EPC）评级低于E级的商业地产属于违法行为，而且到2030年，相关标准还将进一步收紧。

不合规会影响收入来源和资产价值，凸显了节能建筑的重要性。节能建筑不仅能节省运营成本、提升租户满意度，还能带来市场优势。租户越来越倾向于选择能够支持其自身可持续发展目标的建筑，这使得节能物业更具吸引力。拥有良好ESG（环境、社会和治理）资质的物业被认为风险更低、更具韧性，从而吸引了越来越多的机构投资者。此外，物业价值越来越容易受到气候风险的影响，而气候风险等同于投资风险。

这项研究

由 Currie & Brown 牵头的 IPF 研究，考察了零售、工业、办公和住宅领域的七种不同的建筑类型。该研究旨在通过识别潜在方案、估算成本以及了解改进措施如何影响能源性能证书 (EPC) 评级，为提高能源效率提供切实可行的建议。

此外，鉴于能源性能证书（EPC）评级在预测实际能效方面存在局限性，本研究探讨了在碳风险房地产监测工具（CRREM）设定的净零碳路径框架下，针对能源和碳强度所采取的各项措施。CRREM工具提供符合《巴黎协定》的脱碳和节能路径，并根据不同国家和建筑类型进行定制。这些路径可作为风险管理、报告和披露的基准，帮助资产管理者和投资者使其物业与全球气候目标保持一致。

能源效率措施及成本

根据建筑类型，对一系列离散资产节能改进措施进行了建模，包括：照明；通风（空气处理机组、风机盘管机组、按需控制通风和带热回收的机械通风）；空气源热泵；直接电加热；光伏发电；废水热回收；以及建筑结构改进。

要显著提升能源性能证书 (EPC) 等级，需要进行一系列改造。对于大多数已研究的建筑类型，照明、通风和热泵这三项改造措施的组合即可满足 EPC“B”级的要求。在零售单元、物流仓库和学生公寓等建筑类型中，仅安装热泵或直接电加热装置即可达到 EPC“B”级的要求。当然，这些只是针对特定建筑类型的方案，实际的改造方案取决于现有建筑的年代和状况。

例如，将一栋建于 20 世纪 70 年代的五层空调办公楼的能效等级从“G”级提升至“B”级，需要安装 LED 照明和新的控制系统，升级空气处理机组和风机盘管，并采用空气源热泵。这套方案有望使该建筑的碳排放强度符合 CRREM 碳排放强度路径的要求，并在 2050 年前保持低于目标强度。如果这些工程作为计划内的资产改造项目，则每平方米的资本成本约为 220 英镑。如果这些工程是在计划外的节能升级情况下进行的，则成本将高出 2.5 倍以上。

投资者和资产管理公司可以通过下载分析工具来探索所有七种类型和所有干预措施的完整数据集，以便在考虑其投资组合中的能源效率升级时提供帮助。

EPC评级的局限性

尽管能源性能证书（EPC）评级具有一定的实用性，但在预测实际能耗方面存在显著局限性，并且没有考虑实际能源使用变化、入住模式或楼宇管理措施等因素。一项由“更佳建筑伙伴关系”（Better Buildings Partnership）开展的研究发现，办公楼的EPC评级与实际能源强度之间的相关性较弱。

采取行动

在考虑节能改造时，投资者和资产管理者应采纳以下建议：

长远思考——在制定建筑和投资组合的节能改进决策时，应采取长远的眼光。
与未来的建筑工程保持一致——全面的评估应挖掘出所有提升资产能源性能的机会，确保符合现行法规并适应未来的政策变化。建筑翻新计划必须优先考虑能源效率。
为符合最低能源效率标准 (MEES)，重点在于更新能源性能证书 (EPC)——务必注意不准确的 EPC 可能带来的风险，并优先为可能存在风险的房产更新 EPC。2022 年 6 月更新的建筑法规对 EPC 建模方法进行了更改，这将导致大多数建筑物在重新评估时 EPC 评级发生变化。对于新租约或续租，请评估当前和未来的风险。
与租户合作，共同实现CRREM目标，降低建筑物的受监管和非受监管能源消耗。对于大多数现有资产而言，要达到CRREM目标（能源和碳强度），需要积极的能源管理，以及改进措施和物业管理干预。

底线

随着监管环境的变化和市场趋势对可持续性的日益重视，优化商业地产的能源性能变得至关重要。在下一次翻新改造周期中整合节能升级和供热脱碳措施，是一种既符合不断变化的标准又经济高效的战略方法，也是实现碳减排目标的有效途径。

资产管理人员应着手确定优先建筑，审查建筑的实际能耗性能，制定并实施成本可控的改进策略。IPF 的资源对于任何试图评估其改进策略成本效益的资产管理人员来说都将是宝贵的参考资料。如需了解更多详情，请访问 IPF 资源库。

笔记

该研究由 IPF 研究计划资助，该计划由以下机构支持：CBREIM、DWS、GIC、IPF、JLL、LaSalle、LGIM、Life Science REIT、M&G Real MSCI Estate、Nuveen Real Estate 和 Warehouse REIT。