能源效率升级的成本

作者：伊丽莎白·格林希尔（Elizabeth Greenhill），Currie & Brown 副总监

本文最初发表于 IPE Real Assets，可以在其网站上查看。

在气候紧急情况和投资者需求的推动下，房地产行业正在经历巨变，将可持续性和能源效率置于资产管理和投资策略的核心。随着监管日益严格以及对环境、社会和治理 (ESG) 标准的日益关注，利益相关者必须适应变化，以保持并提升房地产价值。

由伟历信律师事务所 (Currie & Brown) 牵头的投资地产论坛 (IPF) 最新研究报告《现有商业地产能源效率改进成本》为提高能源效率的相关成本提供了重要见解，强调了采取行动改善商业资产能源性能的迫切需要。

在监管和市场压力下能源效率的重要性

能源效率不再是商业地产业主关心的次要问题，而是资产价值和市场竞争力的核心要素。英国政府承诺到2050年实现净零碳排放，加上最低能源效率标准（MEES），赋予业主重大义务。自2023年4月起实施的法规规定，未经注册有效豁免，租赁能源性能证书（EPC）评级低于E级的商业地产属于违法行为，并且到2030年，该标准将进一步收紧。

不合规会影响收入流和资产价值，凸显了节能建筑的重要性，因为节能建筑可以节省运营成本、提高租户满意度并带来市场优势。租户越来越青睐能够支持其可持续发展目标的建筑，这使得节能物业更具吸引力。拥有良好ESG资质的物业被认为风险更低、韧性更强，吸引了越来越多的机构投资者。此外，物业价值日益受到气候风险的影响，而气候风险等同于投资风险。

研究

由伟历信 (Currie & Brown) 牵头的 IPF 研究考察了零售、工业、办公和住宅领域七种不同的建筑类型。研究旨在通过识别潜在方案、估算成本以及了解改进措施如何影响 EPC 评级，为提高能源效率提供切实可行的见解。

此外，鉴于EPC评级在预测实际能源效率方面的局限性，本研究结合碳风险房地产监测工具（CRREM）设定的净零碳路径，探讨了这些措施。CRREM工具提供了符合《巴黎协定》的脱碳和节能减排路径，并根据每个国家和建筑类型量身定制。这些路径可作为风险管理、报告和信息披露的基准，帮助资产管理者和投资者使其资产与全球气候目标保持一致。

能源效率措施和成本

根据建筑类型，对一系列适用的离散资产能源改进措施进行了建模，包括：照明；通风（空气处理机组、风机盘管机组、需求控制通风和带热回收的机械通风）；空气源热泵；直接电加热；光伏；废水热回收；以及织物改进。

要显著提高 EPC 评级，需要采取一系列改进措施。对于所研究的大多数建筑类型，照明、通风和热泵这三项改进措施的组合方案即可满足 EPC“B”级标准。在零售单元、物流仓库和学生宿舍类型中，单独使用热泵或直接电加热方案也能满足 EPC“B”级标准。当然，这些只是针对建筑类型的情况，实际的改进措施取决于现有建筑的年龄和状况。

例如，将一座建于20世纪70年代的五层空调办公室从EPC“G”级改造为“B”级，需要安装LED照明和新的控制系统，升级空气处理机组和风机盘管，并采用空气源热泵。这套方案很可能使该建筑符合CRREM的碳强度路径，并在2050年之前保持在目标强度以下。如果这些工程作为计划中的资产改进的一部分完成，其资本成本可能约为每平方米220英镑。如果这些工程是在计划外的能源升级方案中进行的，则这些成本将高出2.5倍以上。

可以通过可下载的分析工具探索所有七种类型和所有干预措施的完整数据集，以帮助投资者和资产管理者考虑在其投资组合中升级能源效率。

EPC评级的局限性

尽管EPC评级实用，但在预测实际能耗方面却存在显著局限性，而且它没有考虑到实际能耗变化、入住模式或建筑管理实践。“更佳建筑合作组织”（Better Buildings Partnership）的一项研究发现，EPC评级与办公楼的实际能耗强度之间相关性较弱。

采取行动

在考虑能源效率升级时，投资者和资产管理者应采纳以下建议：

长远思考——采取长期决策方法来提高建筑物和投资组合的能源效率。
与未来建筑工程保持一致——全面评估应发现每一个提升资产能源性能的机会，确保符合现行法规，并为未来的政策变化做好准备。建筑翻新计划必须优先考虑能源效率。
为了符合 MEES 合规要求，请重点关注 EPC 的更新——注意 EPC 不准确的风险，并优先更新可能存在风险的房产的 EPC。2022 年 6 月，随着建筑法规的更新，EPC 建模方法也发生了变化，这将导致大多数建筑物在重新评估时的 EPC 评级发生变化。对于新租约或续租，请评估当前和未来的风险。
与租户合作，满足 CRREM 路径——降低建筑内受监管和不受监管的能源消耗。对于大多数现有资产而言，满足 CRREM 路径（能源和碳强度）需要积极的能源管理，以及改进措施和物业管理干预。

底线

随着监管环境的变化以及市场趋势对可持续性的重视，优化商业地产的能源性能变得至关重要。在下一个翻新周期中整合能效升级和热力脱碳，是一种既具有战略意义又经济有效的方法，有助于满足不断变化的标准，并找到实现碳减排的途径。

资产管理者应该确定重点建筑，评估实际建筑能效，制定成本合理的改进策略并付诸实施。对于任何试图评估其改进策略成本和收益的资产管理者来说，IPF 资源都是宝贵的资源。如需详细了解，请访问 IPF 资源库。

笔记

该研究由 IPF 研究计划资助，该计划还获得以下机构的支持：CBREIM、DWS、GIC、IPF、JLL、LaSalle、LGIM、Life Science REIT、M&G Real MSCI Estate、Nuveen Real Estate 和 Warehouse REIT。